抢到人的地方房价才会上涨,这五个城市比北
来源：明源地产研究院（ID：mydcyjy）；作者：艾振强
前言Preface：早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得人心者得天下”的观点，这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说，这一点尤其重要，因为吸引不了人口，也就没有了未来。
失去人才，城市就是一座废墟
土地便宜，房子更便宜
到底是“失去了奋斗，再多房子也一无所有”还是“失去了房子，再多奋斗也一无所有”是一个永远会争论下去的话题。但是，对于一座城市来说，失去了人才，答案却是唯一的——那会成为一座废墟。
当年英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的底特律，则成了“绝望”和“废墟”。
对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。大兴安岭的野生人参，并不会因为人迹罕至就便宜，但即便是去东北搞房地产，也要面临去库存的问题。
人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标（鄂尔多斯那种昙花一现的不算）。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。
珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口介于万~万）。年末，广东常住人口达1.08亿人，而珠三角占了.27万人，与“十一五”期末相比，增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多，比“十一五”期末净增79.15万人和.67万人，两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。
年末，珠三角的人口密度为每平方公里人，约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。
四大一线城市年人口变化
来源：各地统计局、明源地产研究院
拥有如此坚实的人口基础，珠三角的楼市一骑绝尘，年，珠三角九市商品房均价元/平米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点。虽然上海常住人口（.70万人）是佛山（万人）的3.3倍，但是去年佛山新房销售接近上海（年新建商品住宅销售面积.80万平米，增长0.5%）！
年，珠三角城市新建商品住宅成交情况
来源：珠三角各地房管局、明源地产研究院
至于人口净流出的城市，情况则正好相反。根据年第六次全国人口普查数据对比，当时东北人口较上次普查净流出接近万人。虽然东三省一直在想办法，但是时至今日，这一趋势不仅没有得到缓解，反而愈演愈烈。
按照国际标准，东三省已进入老龄化社会。而且，生育率也在下滑。以吉林省为例，吉林省人口自然增长率仅为0.34%，远低于代际人口均衡所需的正常更替率2.1。带来的结果就是东三省普通小学在校学生数量锐减。数据显示，从年~年，东三省普通小学在校生从.9万减少到.9万，降幅高达63.5%，远超全国35.4%的下降水平！
东北三省普通小学在校生变动情况（单位：万人）
来源：教育部、各地教育局、明源地产研究院
即便是在房地产行情最火热的年，东北三省的地产销售面积仍较年下降1%，年再下降35%，年继续下降23%。销售额也从年起出现拐点，年东北三省房地产销售额较年大幅下降32%，年再下降18%。年1~8月，哈尔滨房地产成交均价由元上涨至元，涨幅4%，已经是东北三省三个省会城市中同期表现最好的了。
各地政府通过
拼环境、拼补贴、拼住房等
吸引人才
人聚才会财兴。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受媒体采访时坦言，他们的一个重要的任务就是抢人。去年底，陈一新刚履新武汉市委书记就提出5年留下百万大学生。现广东省省长、前深圳市委书记马兴瑞更是曾一针见血的指出，深圳如果打不赢人才这场高地争夺战，经济发展不可持续！
良禽择木而栖。要吸引人才可不是易事，各地为了留人，也是八仙过海，各显神通。明源君梳理发现，主要有以下三类：
1、拼自然环境
3月6日上午，十二届全国人大五次会议海南代表团在北京举行全体会议，会上，海南省省长刘赐贵“插话”打起了广告，号召大家到海南生孩子，引得现场代表一阵笑声。
刘赐贵“欢迎大家来海南生孩子!”是海南打造“健康旅游”的重要项目之一。近两年，因北方多省雾霾越来越严重，而海南有着得天独厚的自然条件，空气质量好，交通方便，不少北方城市的孕妈跑到生孩子坐月子。
这不是刘赐贵第一次给海南做广告，年两会期间，海南团开放日上，刚刚履新不久的刘赐贵力推海南的“好沙、好水、好空气”，请大家到海南购房置业。时隔两年，刘赐贵的广告语从“买房子”变成了“生孩子”，体现海南“抢人”心切。此前，海南各地已陆续放宽了入户标准。
2、拼补贴
年12月1日起，深圳正式开始受理新引进人才租房和生活补贴申请，补贴标准为：本科10元/人，硕士20元/人，博士元/人，补贴一次性发放。这个让不少“北漂”和“沪漂”们羡慕不已。
▲深圳晚报截图
此前，深圳市委书记曾公开表示，要大幅推进户籍人口所占比例。《关于深圳市年国民经济和社会发展计划执行情况与年计划的报告》提出的八大任务中，改革位列第一，其中，创新城市治理方式中提出继续深化户籍制度改革，出台实施进一步加强和完善人口服务管理的系列文件，提高户籍人口比重。深圳市政府发放数万元租房和生活补贴，其中一个门槛就是“拥有深圳户口”。
类似的补贴，不少地区均有，只是认定标准和补贴数量不同。据人民网报道，江苏无锡为留住高端人才，市政府对进入民营企业的研究生每月补元工资！
3、拼解决住房
各地的其他消费差距不大，核心是房价。不少人认为，有补贴固然好，但是补贴一般最多只发放三年，三年之后，到了结婚生子的年龄，房子依然是个大问题。
上海副市长翁铁慧即在上海政协十二届五次会议专题会议中指出，新进的硕士、博士等，有很多都被周边地区给吸引走了，非常大的原因就是住房太贵……
显然，公租房是留住人才的一种方式。为此，上海准备在年将现有的公租房，转换成青年教师公寓，或者青年医护人员公寓。“十三五”期间，深圳规划供应的人才安居房达到近30万套，除了新建安居房外，还考虑回购一批旧物业等，以边建边回购的方式来加大供给，保障安居房的实现。
但是，实践证明，“配售”政策较“配租”政策更能留住高层次人才。因为租的房子终究不是个人的。再加上这些年房价一路飙升更让年轻科技人员觉得，早买房早得益哈工大深圳研究生院院长姚英学就曾在去年炮轰“高房价”，称年面谈了位国家长江学者和国家杰出青年基金获得者，最后只引进了十几位，大多数跑掉的都是因为住房问题。。
北京、深圳等大城市已出台相关类似政策。上海的嘉定区从9年起也曾试点实施《嘉定区优秀人才住房配售工作实施细则(试行)》，优秀高层次人才按户申请配售房，每户按市场销售价格的60%优惠申购70~90平米的建筑面积。
不少城市眼高手低
深圳、武汉、苏州、成都
将胜出
虽然各地推出了各种政策，但是对比之下，优劣就区分开来了，当前及今后的人口争夺，狼多肉少，近乎零和博弈，政策不给力的城市在竞争中很可能不敌给力的城市。
1、只瞄准高端人群，很容易成为空中楼阁
为了推动经济结构转型升级，不少城市出台的政策都瞄准高端人才。
比如海南，瞄准了万“候鸟”中的精英，各市县通过在报纸、网络媒介上发布公告，鼓励候鸟人才毛遂自荐，并组织工作人员张贴公告、发放信息表等各种方式，按户走访建人才库，积极留住候鸟型人才。
这样的方式也确实有一定效果，比如经文昌市人才办多次上门邀请之后，针灸专家吴瑛（退休前是医院副教授，曾担任硕士生导师）终医院签订劳动合同……不过，总体上来说，规模十分有限，东方市一年的时间才建立40名候鸟型人才库。万宁市人数更少，只有约20名。
郑州市更给力一些，自年9月，河南省就开展实施“人才回归全民创业”战略，最近两年吸引近千名高层次人才回乡创业。年，郑州又公布40条优惠政策，引进各类高端人才，给国内外顶尖人才给予万元安家费，提供不低于万元的科研启动经费；承担国家科技支撑计划项目给予一次性奖励80万元……
还有不少地方也出台了类似政策。明源君认为，引进高端人才没错，但是只瞄准最顶端的一小撮，最后未必能如愿。高端人才确实能够起到火车头的作用，但是经济转型并非一蹴而就，而且，光有顶尖人才，下面没支撑，顶尖人才也呆不久。
去年郑州一百强房企总裁即跟明源君说，虽然公司拿出了很大的诚意，开出了足够有竞争力的薪水，但是还是很难招的到人才，最后只好妥协，让新招的人才（互联网业态方向）在北京工作，只要一个月到郑州几天即可。
这个很容易理解，就像海里的一条鱼，你非得把他拉到池塘里，根本容不下，即便这个池塘足够大，但是也还有海水和淡水的区别。比如一个互联网大牛在北京年薪万，某个互联网并不发达的地方花万年薪挖，薪水似乎提高了不少，但是如果他在那里呆几年，再回到北京，可能万年薪都拿不到了。
2、深圳、武汉、成都、苏州最有可能胜出
陈一新认为，留住大学生，不能“顺其自然”，一定要“刻意人为”。但“人为”的方式将决定结果。
人往高处走，水往低处流。人，一定会寻找对自己最有利的环境和平台做事情谋发展，优惠政策对吸引人才有一定的效果，但能够提供良好的人文、生活、自然、工作、事业环境……才能真正留住人才。
北上广深的房价高、节奏快、压力大，但人才和大学毕业生依然源源不断的涌入，因为大家觉得在这些地方有更多的机会。年轻人是否愿意留下来，主要取决于城市本身的特质，改善住房、交通、教育、落户政策和医疗环境会影响大学生的选择，但有亲和力的城市氛围才能让人有归属感。
▲北京、上海限制人口的相关报道截图
比如，到深圳的外来人口，不会感觉自己是外地人，或者这种感觉至少要比到上海、北京和广州的外地人要弱，深圳只需缴纳20块医保就能享受综合医保；明源君去年在成都参加过一个文创峰会，惊奇地发现，主持人念出席嘉宾名字时，市委领导排在风投、创业家之后……这些细节，其实都体现了一座城市的开放和包容程度，这对人才的吸引力，比补贴更有吸引力，因为补贴是一时的，而开放、包容、创新的活力，却决定着长期发展。
苏州自不必说。明源君刚毕业那会，苏州的单位到学校去招聘，及以上院校毕业的到江苏的企业去工作，当地政府每月补贴，连续补3年。到现在，政策更加完善，保证既能吸引长江学者、院士这样的顶尖人才，又能覆盖刚毕业的大学生群体。跟深圳人才的认定标准（包括高层次人才、高校毕业生、技能人才等）十分接近。
武汉拥有79所大学，万在校大学生，具有天然优势，而且城镇化到这个阶段，人才在继续往一线城市涌入的同时也在回流二线。武汉此时提出5年要留住万大学生，可谓正当其时。
对部署“百万大学生留汉创业就业工程”，陈一新明确提出“走进去”“走下去”“留下来”“干起来”四项具体举措，即宣传、体验、落地的具体措施等，全方位支持。全力解决大学毕业生的落户、就业、住房、创业等痛点。一个大学生毕业后在一个城市工作，前三年是最难熬的，如果三年熬过去了，基本上就会留下来。
此外，杭州也对人才也极具吸引力，据杭州日报报道，年，杭州推出了“人才新政27条”，仅一年的时间即吸引人才.7万，累计引进海外留学人才2.3万……G20以后，杭州影响力更是与日俱增，不少企业在考虑城市布局是，已经将其放在了广州的前面——因为广州是传统商贸和传统流通，它对未来新兴事物的感知没有杭州这些城市来得快。
延伸阅读：万科深夜宣告：准备迎接楼市下跌！12个城市被看淡3月26日夜，万科公布了年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！
万科在年报里说：
报告期内，项目存货跌价准备为13.8亿元，较年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润6.7亿元，影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。
通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。
这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。
但如果你认真阅读年报，就会发现不是所有位于上述城市的项目，都计提了跌价准备，比如另外几个大连的项目就没有计提。所以，还有项目自身的问题。
对于楼市调控，万科在年报中这样评价：
当年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。
年，万科实现了业务收入亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了亿元。
万科同时推出年度分配预案，拟每10股派7.9元（含税）现金。以此分红额计算，宝能和恒大税前各将分得22.15亿、12.27亿元。
值得注意的是年报中的这一段话：
截至年底，公司合并报表范围内有2,.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2,.3亿元，较年年底增长29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基础。
也就是说，万科“隐瞒”了超过一年的业务收入和利润，想抢回“地产老大”的头衔轻而易举，就看愿不愿意了。当然，这是会计制度和结算周期造成的。
对于楼市形势的判断，万科是这样说的：
短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。
万科在年的策略是：
年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动年各项重点工作的展开。
在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极
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