解读全国房价再破万,一季度楼市表现强

4月16日，国家统计局公布了年1-3月房地产行业数据。数据显示，1-3月全国房地产开发投资亿元，同比增长25.6%；比年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资亿元，增长28.8%。

1-3月商品房销售面积和销售金额分别同比增长63.8%和88.5%。

受土地相关政策影响，土地购置面积和土地成交价款均不及年同期，整体来看，一季度房地产市场市场表现强劲。

01

销售创新高，东、西部领跑

①销售面积和金额创新高

年1-3月，全国商品房销售面积为万平方米，同比增长63.8%；比年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。商品房销售额亿元，增长88.5%；比年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。

近期广州、深圳、上海、北京、杭州、成都、西安等多个城市纷纷出台楼市调控政策预防楼市过热，一季度销售面积和销售金额虽创新高，但可以明显看到增速放缓。

图：全国商品房累计销售面积、销售金额及同比走势（单位：万平方米、亿元、%）

1-3月商品房细分领域的表现来看，住宅恢复强劲，销售面积和销售金额均创下同期新高，并且较年同期有明显的正增长，办公楼和商业营业用房相比，办公楼有明显的恢复，销售面积和销售金额分别比年1-3月份降低14.31%和8.96%，而商业营业用房销售面积和销售金额分别比年1-3月份降低18.93%和24.31%。

图：全国单月商品房销售面积、销售金额及同比走势（单位：万平方米、亿元、%）

具体到区域来看，东部、西部地区销售继续领跑，商品房销售面积、金额累计增速有一定回落。1-3月份，东部地区商品房销售面积万平方米，同比增长74.3%；销售额亿元，同比增长.8%，对比年同期，东部地区销售面积增长31.89%，占比全国42.62%，销售额增长59.71%，占比全国59.43%，成为全国商品房销售规模增长主要支柱。

而东北地区新房销售增长仍低于其他三个区域，一季度商品房销售面积万平方米，增长52.1%；销售额亿元，增长51.1%，虽同比年有一定的增长，但对比年同期，东北地区销售面积仅增长2.19%，销售额仅增长8.20%，远低于东部、西部和中部地区。

图：年1-2月份东中西部和东北地区房地产销售情况

库存方面，3月末，商品房待售面积万平方米，比年同期减少万平方米。环比方面，住宅待售面积减少万平方米，办公楼待售面积减少70万平方米，商业营业用房待售面积增长15万平方米。

图：商品房待售和住宅待售面积

整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积在今年2月达到阶段高点，年1-3月待售面积有所减少，主要得益于市场的强劲增长，我们预测后期待售面积会有一定的回升。

②一季度商品房销售均价回落

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，1-3月商品房销售均价回落，全国商品房成交均价为元/平方米，环比上月下跌6.50%，同比去年上涨14.50%。

图：全国单月商品房销售均价走势

从年走势来看，年7月、8月、9月全国新建商品住宅单月成交均价分别为元/平方米、元/平方米和元/平方米，是成交均价破万的月份，经过3个月后成交均价再次回到万元位置，主要受东部地区成交放量影响，商品房销售面积占全国比重42.62%，商品房销售金额占全国比重59.43%，拉动整体价格结构性上涨。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,一线城市环比涨幅有所回落，二线城市商品住宅销售价格环比涨幅均有所扩大，三线城市同比持平。受上年同期基数相对较低影响，各线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有所扩大。

图：全国一二三线城市新房价格指数环比走势

02

M2余额.6万亿元，同比增长9.4%

3月末，广义货币(M2)余额.6万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末低0.7个百分点，比上年同期低0.7个百分点。狭义货币(M1)余额为61.6万亿元,同比增长7.14%，增速比上月末低1.6个百分点，比上年同期低2.4个百分点。流通中货币(M0)余额8.7万亿元,同比增长4.24%。当月净投放现金亿元，较上月少70亿元。

本月M2同比增速仍然维持在高位，M1同比增速回落至7.14%，一季度人民币贷款增加8.35万亿元，同比多增亿元。其中，住户存款增加6.68万亿元，非金融企业存款增加亿元，财政性存款减少亿元，非银行业金融机构存款增加1.17万亿元。3月份，人民币存款增加3.63万亿元，同比少增亿元。货币政策正在回归常态，从中长期视角看，也是与名义经济增速基本匹配的必然要求。

图：M2余额及同比走势

图：广义货币（M1）余额及同比走势

图：广义货币（M0）余额及同比走势

03

全国土地购置面积增长放缓

①累计房地产开发投资达亿

年1-3月，房地产开发投资达到了亿元，同比增加25.6%，增幅受上年同期基数相对较低影响。相较年1-3月，仍增长15.85%，并再创下历史同期新高。

图：全国房地产累计开发投资额月度走势

施工方面，1-3月累计房屋施工面积为79.84亿平米，同比增长11.2%，比年同期增长14.15%。

图：全国房地产开发企业累计施工面积走势

新开工方面，1-3月累计房屋新开工面积为3.62万亿平米，同比增长28.2%，住宅新开工面积万平方米，增长30.1%。

图：全国房地产开发企业累计新开工面积月度走势

截至3月累计新开工面积仍不及年同期水平，相比年同期房屋新开工面积下跌6.62%。新开工面积同比增速放缓多与前期“三道红线”相关，房企资金承压，房企加快施工促回款以快速让“三道红线”变为绿档，这也影响了后期房屋新开工。

竣工方面，1-3月累计房屋竣工面积为1.91万亿平米，同比增长22.9%，相比年同期增长3.51%。其中，住宅竣工面积万平方米，增长27.1%。

图：全国房地产开发企业累计竣工面积月度走势

1-3月的竣工面积超过年同期水平，但仍低于年同期值。随着全国各大城市资金监管的铺开，房企只有满足相应的工程建设进度后，才可进行申请支取监管额度内的预售款，这意味着房企只有工程竣工后才能申请更多的资金，我们认为后市房屋竣工面积将迎来高速增长。

②土地购置面积同比增长16.9%

年1-3月，土地购置面积为万平米，同比增长16.9%，比年同期减少9.52%。年1-3月土地成交价款为亿元，同比减少17.2%，比年同期减少32.24%。年以来，单月土地购置面积同比增速持续负增长，使得累计土地购置面积同比跌幅持续扩大，由1-6月同比下降0.87%扩大至1-12月的下降1.11%。1-3月土地购置面积虽同比有所上涨，但仍不及年同期，核心原因主要在于年土地端管控，多个城市发布土地调控政策，稳地价、稳房价、稳预期将成为长期调控目标。

图：全国房地产开发企业累计土地购置面积和增速走势

“两集中”土地供应新规，涵盖了北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等18个热点城市，这些试点城市今年将分三个批次集中进行土地挂牌和出让。

我们认为热点城市土地市场受到“两集中”新政影响，房企对核心城市的投资方式将会有较大的改变，同时也将带动周边城市投资热度上升。土地集中供应新规，对于企业资金会有很大的要求，资金不足面对集中土地供应会遇到很大的压力。整体来看，对于头部房企存在利好，会有更多机会拿地，稳住了土地的价格，就稳住了后期房价和房价预期。

04

同比增长超4成，房企到位资金创新高

1-3月房地产开发企业到位资金4.75万亿元，同比增长41.4%；比年1-3月份增长21.87%，两年平均增长10.4%。

图：房地产开发企业累计到位资金和增速

年1-3月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款亿元，同比增加7.5%，占比为15.75%；

利用外资11亿元，同比减少42.1%，占比为0.02%；

自筹资金亿元，同比增加21%，占比为28.39%；

定金及预收款亿元，同比增加86.1%，占比为38.73%；

个人按揭贷款亿元，同比增加59%，占比为17.11%。

图：房地产开发企业到位资金来源

总体上，累计利用外资同比降幅持续收窄，截止到3月份累计利用外资占比仅为0.02%，比年1-3月再少1个百分点，定金及预收款以及个人按揭贷款增速相对较高，为拉动房企到位资金上涨的主要原因。

我们认为随着后期各企业不断买入“绿档”线，未来房企到位资金将更依赖于内生的销售回款，而销售回款会集中体现在房屋竣工方面。随着各城市“两集中”土地供应集中入市，土地购置面积会有明显的环比回升，开发投资增速有望维持在较高位置。随着全国多个城市楼市政策不断收紧，房地产市场将逐渐回归稳定，市场将会更加健康发展。

完

免责声明

正文及答复等全部内容仅为运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保；文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。

背后运营者是楼市分析师，有大量楼市数据做支撑，主要带领大家更快了解楼市里面的土地、新房、二手房和各类区域规划发展，帮助大家更快上车置业！

转载请注明：http://www.ningboshizx.com/nbjj/853040.html