中达研究月报销量增速继续提升,到位资
作者：中达证券研究团队
报告要点
11月市场表现良好，销售面积增速继续提升。1-11月，商品房销售额累计同比增长7.2%（1-10月：增长5.8%）；销售面积增长1.3%（1-10月：同比持平）。1-11月，开发投资累计同比增长6.8%（1-10月：增长6.3%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑5.2%与增长16.1%，较1-10月分别扩大1.9个百分点和提高1.3个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，11月经济数据继续回升，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。
工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-11月，房企房屋新开工面积同比下降2.0%（1-10月：下降2.6%）；房屋竣工面积同比下降7.3%（1-10月：下降9.2%），同比降幅有所收窄。1-11月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增长6.6%（1-10月：增长5.5%）。其中，国内贷款增长5.4%（1-10月：增长5.1%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长5.3%和10.6%（1-10月分别增长4.3%和9.8%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。
一线增长较快，去化有所加快。11月，45城新房成交面积环比上升5%，同比上升14%；当年累计成交面积同增1%（上月为持平），一、二、三线城市分别上升9%、下降1%及上升1%。东营、东莞、芜湖和金华累计增幅较大，而武汉、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为10.3个月，平均环比下降4%，同比上升4%。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升22%，同比上升11%；截至11月末，15城累计成交面积同降1%（上月为下降3%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。
一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-11月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.0%；其中，一线城市增长45.6%，二线城市增长7.0%，三线城市下降15.1%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率前期有所回落，但11月单月溢价率环比有所提升。基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。11月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业整体环境或将维持稳定，经济持续复苏或对以地产为代表的顺周期板块带来提振。维持“强于大市”评级。
报告正文
1.板块表现：中型房企股价表现较好
截至11月30日，深圳控股、万科企业和恒盛地产当月涨幅居前；新城悦、佳兆业美好和永升生活服务年初至11月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。
图1：深圳控股、万科企业和恒盛地产11月涨幅居前
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/11/30
图2：银城生活服务、合生创展集团和永升生活服务年初至11月末涨幅居前
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/11/30
图3：保利物业、SOHO中国和时代邻里11月换手率居前
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/11/30
2.行业：销量增速继续提升，到位资金改善延续
十一月楼市销售表现良好，销售面积累计增速继续提升。1-11月，全国商品房销售金额累计同比增长7.2%（1-10月：同比增长5.8%）；销售面积累计同比增长1.3%（1-10月：同比基本持平）。延续前期销售升势，商品房销售面积累计增速回正后继续提升。在平稳的内部环境下，合理住房需求的稳步释放有望支撑商品房销售进一步回暖。
图4：商品房销售额增速较上月继续提升
数据来源：国家统计局,中达证券研究
图5：商品房销售面积增速转正后继续提升
数据来源：国家统计局,中达证券研究
开发投资增速继续提升，土地成交价款增速小幅上升。1-11月，全国房地产开发投资完成额累计同比上升6.8%（1-10月：同比上升6.3%），增速继续提升。拿地方面，由于近期销售恢复较快，房企普遍存在补库存需求，土地成交价款增速有所提升，土地购置面积降幅受供应结构小幅扩大，1-11月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑5.2%和增长16.1%，较1-10月分别扩大1.9个百分点和提高1.3个百分点，土地市场热度保持高位，房企拿地积极性较高。土地购置费1-10月同比增长8.6%（1-9月为增长8.4%），整体趋势与土地购置相符。整体而言，11月地产投资在高基数下仍保持较快增长，成为支撑固定资产投资的重要因素。
图6：房地产投资增速较上月有所提升
数据来源：国家统计局,中达证券研究
图7：房企土地成交价款增速继续提升
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图8：土地购置费增长小幅回升
数据来源：国家统计局,中达证券研究
工程进度持续恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞；进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降2.0%（1-10月：下降2.6%）；房屋竣工面积同比下降7.3%（1-10月：下降9.2%），同比降幅有所收窄。近期新开工面积降幅明显收窄，但仍慢于销售恢复速度。随着前期购置土地逐步开工，未来一段时间市场供应将稳步提升。
图9：新开工面积降幅较年初已明显收窄
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图10：房屋竣工面积降幅继续收窄
数据来源：国家统计局，中达证券研究
开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增长为6.6%（1-10月：增长5.5%）。拆分来看，国内贷款累计增长5.4%（1-10月：增长5.1%）；自筹资金累计同比增长7.9%（1-10月：增长6.5%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长5.3%和10.6%（1-10月分别增长43%和9.8%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。
图11：开发资金来源增速继续提升，资金面改善格局延续
数据来源：国家统计局,中达证券研究
3.城市：一线增长较快，推盘环比大增
3.1一线销量同比大增，推盘环比明显增加
一线城市销售面积较快增长，二线城市同比有所下滑。11月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长5%，同比上升14%。一线城市同比上升51%，二线城市同比下降5%，三线城市同比上升27%。45城截至11月末累计成交量同比上升1%（上月为0%），一、二、三线城市分别上升9%、下降1%及上升1%。东营、东莞、芜湖和金华年累计交易量分别上升约%、32%、31%及25%，而武汉、池州、淮南、常州累计同比下降21%、34%、39%和43%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，二线城市增速有所下滑，一线城市销售增速有所提升，城市之间分化明显加大。
去化周期按月有所下降，北京、深圳环比下降较快。截至11月末，14个主要城市的可售面积（库存）环比上月平均上升3%，同比平均上升17%；平均去化周期为10.3个月（上月为10.9个月），环比平均下降4%，同比平均上升4%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为20.3个月、5.2个月、6.6个月和4.3个月，环比上月分别下降37%、上升1%、下降5%和下降21%；同比分别下降37%、23%、23%和46%。整体而言，主要城市去化周期有所下降，基本面延续了前期持续改善的态势。广州、福州、昆明和苏州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。11月，17个重点城市单月新房批售建面为.6万平，同比下降8.0%，环比上升45.2%；其中，4个一线城市单月同比上升27.4%，环比上升86.5%，13个二线城市单月同比下降13.0%，环比上升38.9%。1-11月，17个重点城市累计新房批售建面为.7万平，同比增长8.8%（1-10月为11.4%）；其中，4个一线城市累计同比增长9.7%，13个二线城市累计同比增长8.7%。广州、福州、昆明和苏州批售建面累计同比增长80.3%、80.0%、68.1%和40.9%，新增供应相对充足。（注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径）
表1：截至/11/30主要城市交易量，一线城市同比增长较快
数据来源：各地房管局,中达证券研究
表2：截至11月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降
数据来源：各地房管局,中达证券研究
表3：截至11月末主要城市新房批售情况，广州、福州、昆明和苏州新增供应相对充裕
数据来源：各地房管局，中达证券研究；单位：万平方米
3.2二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定
金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前。11月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升22%，同比上升11%。北京和深圳单月同比分别上升56%和下降24%。截至11月末，15城年累计交易量同比下降1%（上月为下降3%）。金华、深圳、南京年至今分别累计同比上升63%、36%和34%，今年以来二手房市场热度较高。
表4：截至11月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前
数据来源：各地房管局,中达证券研究
各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自年起持续上涨，但在年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。
图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/12/6
图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/12/6
图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/12/6
图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/12/6
图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位
数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/12/6
4.土地市场：各线成交增速回落，溢价率整体上行
4.1住宅类用地成交建面：各线累计增速出现下滑
各线城市成交建面累计增速出现回落。11月，个大中城市住宅类用地成交建面同比下降33.9%，上月为上升16.2%；分线来看，一线城市单月同比上升22.7%，二线城市同比上升-下降31.3%，三线城市同比下降43.1%。累计成交建面方面，1-11月个大中城市住宅类用地累计成交建面同比增长约13.0%，上月为18.5%；分线来看，一线城市累计同比增长45.6%（上月增长49.3%），二线城市累计同比增长7.0%（上月增长10.1%），三线城市累计同比上升15.1%（上月增长23.9%）；各线城市住宅用地成交建面累计增幅较上月有所收窄。
图17：11月百城住宅用地成交建面同降33.9%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图18：11月一线城市住宅用地成交建面同增22.7%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图19：11月二线城市住宅用地成交建面同降31.3%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图20：11月三线城市住宅用地成交建面同降43.1%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图21：1-11月百城宅地成交建面同比增长13.0%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图22：1-11月一线城市宅地成交建面同比增长45.6%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图23：1-11月二线城市宅地成交建面同比增长7.0%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
图24：1-11月三线城市宅地成交建面同比上升15.1%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米
4.2住宅用地成交总价：整体增速继续回落
百城住宅用地成交总价累计增速有所下滑。11月，个大中城市住宅类用地成交总价同比下降13.0%；分线来看，一线城市单月同比上升19.7%，二线城市同比下降26.6%，三线城市同比下降14.9%。累计成交总价方面，1-11月个大中城市住宅类用地累计成交总价同比增长约16.6%，上月为增长19.7%；分线来看，一线城市累计同比增长50.4%（上月增长54.9%），二线城市累计同比增长3.8%（上月增长6.2%），三线城市累计同比增长22.9%（上月增长27.7%）；受前期融资渠道偏紧以及房企对后市预期不明朗影响，近期房企拿地总价增速开始逐步回落。
图25：11月百城住宅用地成交总价同降13.0%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图26：11月一线城市住宅用地成交总价同增19.7%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图27：11月二线城市住宅用地成交总价同降26.6%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图28：11月三线城市住宅用地成交总价同降14.9%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图29：1-11月百城宅地成交总价同比增长16.6%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图30：1-11月一线城市宅地成交总价同比增长50.4%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图31：1-11月二线城市宅地成交总价同比增长3.8%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
图32：1-11月三线城市宅地成交总价同比上升22.9%
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元
4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回升
住宅类用地成交楼面均价环比有所上升，百城成交溢价率整体回升。个大中城市住宅类用地成交楼面均价在上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，11月环比有所上升，三线城市成交楼面均价提升较为明显；三线城市前期成交楼面均价有所回落，但近期已出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，二线城市及三线城市近期降幅较为明显，11月成交溢价率环比有所回升。
图33：11月百城宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米
图34：11月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米
图35：11月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米
图36：11月三线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米
图37：11月百城宅地成交溢价率环比有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究
图38：11月一线城市宅地成交溢价率环比明显提升
数据来源：Wind,中达证券研究
图39：11月二线城市宅地成交溢价率环比小幅上升
数据来源：Wind,中达证券研究
图40：11月三线城市宅地成交溢价率环比有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究
5.融资：境内外债券发行环比有所上升
境内债券发行规模环比下降，融资端政策有所收紧。年初新冠疫情后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管传闻，对于未来房企融资将造成明显影响。总体而言，行业融资端的监管延续前期逐步收紧态势，未来亦难有系统性改善空间。因此，房企需加强现金流管控，更多依赖销售回款等非有息负债资金。
图41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长12.8%
数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据
图42：开发贷余额增速自年下半年起持续下降
数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据
图43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降
数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据
图44：全国首套平均房贷利率近期基本持平
数据来源：融,中达证券研究
图45：境内房地产信用债发行规模环比有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究
图46：境内房地产信用债发行规模增速有所上升
数据来源：Wind,中达证券研究
图47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
数据来源：Wind,中达证券研究
图48：11月境内房地产信用债呈净偿还状态
数据来源：Wind,中达证券研究
图49：内房海外债券发行规模环比明显上升
数据来源：Wind,中达证券研究
图50：内房海外债券发行规模增速维持平稳
数据来源：Wind,中达证券研究
6.重点政策回顾：调控政策基调延续
多地加强楼市调控，整体政策基调延续。11月以来，多地进一步加强了对房地产市场的调控，政策精细化程度明显提升，如国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会强调，不可把房地产作为短期刺激经济的手段，应时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱；厦门提出新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%；宁波规定市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，贷款首付比例不得低于40%，宁波市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，贷款首付比例不得低于60%等。我们认为，近期从顶层到地方政策均延续了“房住不炒”一贯思路，行业调控难现明显放松。
表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，顶层调控基调延续
数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究
7.投资建议
基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。11月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业整体环境或将维持稳定，经济持续复苏或对以地产为代表的顺周期板块带来提振。维持“强于大市”评级。
8.风险提示
1）楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营；
2）受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动；
3）上市公司经营业绩或存在一定不确定性。
分析师：蔡鸿飞+
caihongfei
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