住建部猛料明年这些地方将去库存，这几个

九点半导语

昨天九点半君针对前天的住建部部长在会议上提到的“满足首套刚需”分析了一番，其实除了这条外，还有另一句比较重要的话，对三四线城市以及部分县城有比较大的影响，跟着九点半君来看看吧。

昨天在重磅！住建部长提出了新概念，楼市要有大变化？这篇文章里，九点半君分享了住建部部长王蒙徽对明年楼市的定调，他说：

年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

在昨天的文章中，九点半君着重讨论了“满足首套刚需”这个点，其实，后一句话也不能忽视——库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

既然国家已经定调部分三四线城市和县城去库存，那说明明年部分三四线城市以及小部分县城地方肯定会涨。

县城去库存概念是一个重要内容。

易居研究院智库中心研究总监严跃进将楼市去库存分为三个阶段：年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；年-年是地级市(三线城市)去库存；年，则迎来县域去库存的阶段。

一二线城市郊区不必多说，去年的上海北京的地王大多都是在郊区，总之是大涨特涨；三线城市大多涨了，部分跌了，主要还是看其地理位置和相关政策。

国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%

最意味深长的是，11月70大中城市房价公布，其中70个大中城市中一线城市房价环比下降，北上广深涨势“熄火”。

而二三线城市房价环比略有上涨，呼和浩特、乌鲁木齐、湛江等9个城市的新建商品住宅环比价格涨幅超过1%，比此前几个月波动幅度扩大。一线城市哑火，冷门的二三线城市却涨涨涨，意味深长。

所以，18年部分迎来三四线城市和县域将迎来去库存阶段了，上涨是必然的。

这不是普通的会议

为什么一次楼市相关的会议，九点半君分析不停呢？

因为这不是随便的会议，不是大家认为的“假大空”内容。

比如去年的全国住房城乡建设会议，就提出要安排万套棚改任务。

当时很多人就说怎么可能啊，然后大量新闻就出来了：

现在大家理解这个会议的分量了吧？

差别化政策

住建部长在会议提到：明年将实行差别化调控政策。

什么叫差别化呢，一个是楼市政策上，对一二线应该还是实行各种限制不变，其他小城市会比较宽松甚至是鼓励阶段。

其次，高库存、供应过剩的二三四线城市政策或进行微调。“如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房;下调首套房和二套房的首付比例;下调住房信贷利率;加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”

最后，商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。

明年哪些地区有上涨希望？

参考今年三四线城市的涨幅，昆明、西宁、太原、呼和浩特、长春、贵阳、银川这些今年涨幅较高的，应该还有望继续涨。

其次，去年主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策的三四线城市，应该也会继续张。

比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，-年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

不过，三四线城市没有一二线城市的人口增量，也没有一二线城市相对强劲的经济竞争力，靠着货币化棚改人为制造的供求紧张，或者去库存政策，固然能维持一时的繁荣，但显然无法长久。

换句话说，即便这些城市现在还在上涨，但他们的安全边际，甚

至都没有开始下跌调整的一二线城市高。

这个，只能仁者见仁智者见智了。

来源：九点半财经综合整理

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