宁波看不懂城市发展逻辑,你就输了
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宁波
看不懂城市发展逻辑，你就输了
作者：秦闻月
知乎上曾看到一个高赞帖：假如我爷爷或太爷爷当年去北京奋斗，那我现在就不是苦逼“北漂”了，而是坐拥好几套房的北京爷们了。
网友们纷纷跟帖做白日梦：假如我爷爷当年参加了红军的话；假如我爹当年钻深圳“二关线”狗洞去关内的话……
我相信，这样的白日梦绝大多数都做过。但是有没有想过，若干年之后，当你变成了别人的爸爸、爷爷或太爷爷的时候，他们会不会在心底这样暗暗地埋怨你？
我想，可能性高达80%，剩下20%的可能性中还有一种可能：由于你不够努力，未来十年不幸加入到中国万浩荡的光棍大军当中，家门不幸娶妻无望，到你这辈就被残忍地按下了“暂停键”。
所以，醒醒吧，你爷爷、你爸爸的爷爷，他们能够成功穿越枪林弹雨、食不果腹的年代，将“接力棒”顺利交到你这一代已实属奇迹。
今天，你虽无须面对枪林弹雨，但却面临着另一场战争，那就是中国城市城镇化战争，这是一场没有硝烟的战争，但它却主导财富再分配，改变着很多人的命运，我们都不应缺席这场战争。
1.
城市发展逻辑，你看懂了吗？
在上一篇文章，一位粉丝怅然若失地留言道：
当年买了凌江名庭的房子，现在才两万左右啊！
我建议他果断卖掉，置换到东部新城或投资东钱湖新城板块。别留恋三江口，三江口实际上已经成为过去式。
凌江名庭作为三江口昔日名盘，当年开盘卖一万多，但十六七年过去了，二手房均价却两万左右（实际均价1.7万/㎡）。
按说，像凌江名庭这种三江口名盘，即便是“老破小”也不该沦落为此！再看三江口周边其它二手房，均价大都徘徊在2~3万/㎡。
再对比宁波东部新城，目前二手房均价约4.5万/㎡起（高层），后者二手房房价已是前者两倍，甚至更多。
■宁波三江口
再来看看杭州西湖板块，类似凌江名庭这样的“老破小”目前均价6万/㎡起，二手房均价普在七八万一平，二手房单价最高已高达十五万一平。
再看杭州钱江新城，目前二手房均价在6万/㎡以上，最高8万/㎡以上（高层）。可以看到，钱江新城和西湖板块的二手房均价基本齐平，甚至不如西湖板块。
为什么同样都是城市新老中心，一个是三江口和东部新城，一个是西湖和钱江新城，它们各自二手房房价差距会如此之大？
■杭州西湖
同样在上一篇文章，还有一位粉丝留言道：
杭州也就武林时代到钱塘江时代，大宁波承载了三江口、南部商务区、东部新城、奉化等各区县的发展，还能容得下东钱湖新城吗？就算能容下，东钱湖这个景区还剩下多少可开发用地？还能像杭州湖滨那样崛起？
这位粉丝显然没有看懂宁波和杭州这两座城市的发展逻辑，其实这两座城市的发展逻辑表面上相似，本质上却有差异，差异点在于——
宁波从三江口时代到东部新城时代，再到东钱湖新城时代，实际上发展重心正在全部“东移”，同时东部新城、南部商务区的发展已基本接近饱和。
杭州虽然从西湖时代走向钱塘江时代，它实际上还在对西湖板块不断进行“再塑造”或“再优化”，比如湖滨国际的崛起，而宁波三江口则没有，短期上也没必要。
换句话说，宁波要实现跨越式大发展，首要任务就是“去三江口化”，集中所有力量发展新城。因为，宁波停留在三江口时代实在太久太久了，它甚至已成为制约宁波发展的羁绊。
如今，房价便是最好、最直接的表现。
所以，宁波城市发展“东移”东部新城-东钱湖新城，这个城市发展逻辑如果你能看懂，那么在未来宁波城镇化战争中抢占一席之地，你就有机会。
这，也是我为什么奉劝文初的粉丝，卖掉三江口“老破小”，置换东部新城，或投资东钱湖新城的坚定理由。
所以，三江口时代已成过去式，东部新城时代峥嵘已现，未来十年看东钱湖新城，东钱湖时代已然到来。
那么，东钱湖新城时代，将会带来怎样改变？
无独有偶，我们可以从一家龙头房企深耕钱江世纪城的历史进程中得到启示和答案，这家龙头房企就是龙湖。
2.
龙湖，参与并见证钱塘江时代的崛起
年，杭州楼市冰寒料峭，杭州奥体板块迎来了首个开发商，龙湖。
此时，距离杭州成功申办亚运会还有两年时间，谁也无法确定年第19届亚运会将会花落杭州，成为继中国北京、广州之后第三个举办亚运会的城市。
此时的龙湖，在杭州奥体博览城（俗称莲花碗）旁悄然拍下一块地，并决定打造一座地标级楼盘。此时的莲花碗，设计方案才刚刚敲定。
这个楼盘就是：龙湖·春江彼岸。如今它所在的区域便是：钱江世纪城。
当年，钱江新城也还只是在默默建设中，远没有今天这么国际化繁华，龙湖·春江彼岸率先喊出“从西湖时代到钱塘江时代”、“一江两岸，合璧新中心”、“一座奥体，改变一座城”等口号。
其中，“一江两岸，合璧新中心”成为G20峰会宣传片中“话术语”。
年5月11日，杭州楼市仍处于冰冻期，龙湖·春江彼岸迎来首次开盘，首期约套房源逆市热销，两小时热销20亿，创造杭城楼市“逆市热销”神话。
当时首开价2.3万/㎡，折扣最低价2万/㎡起，刷新了区域最高房价记录；如今六年已过，目前龙湖·春江彼岸二手房均价5万/㎡，约当年2.5倍，涨幅约%。
■龙湖·春江彼岸实摄
一位网友曾在《口水杭州》上发帖感慨：
年，我看过春江彼岸最后在售的几套方，左右能拿下。当时首付可以控制在万上下。年我再去奥体周边逛的时候，面对着春江彼岸，感觉心都空了。
不仅如此，龙湖后来又先后在钱江世纪城或周边开发了龙湖·春江郦城、龙湖·春江悦茗、龙湖·春江天玺、龙湖·天璞等项目，其当初首开价和如今二手房均价，皆形成强烈价差，比如——
龙湖·春江郦城年首开价2.6万/㎡，如今二手房价格5.5万/㎡，已是当年两倍，涨幅超%；龙湖春江天玺年首开价2.7万/㎡，如今二手房均价4万/㎡，约当年1.5倍，涨幅约%。
可见，龙湖作为钱江世纪城首个进驻开发商，以独到战略眼光，踩准了城市发展契机，与杭城龙湖业主共享了时代红利。
3.
对标钱江世纪城的东钱湖新城
年7月，宁波楼市调整期，龙湖以同样的战略眼光，果断拍下了东钱湖一块超低容积率临湖地块。后来事实证明，龙湖的眼光相当超前。
年2月21日上午，省政府新闻办举办了浙江省大都市区建设新闻发布会，会上明确提出要举全省之力打造杭州、宁波、温州、金义四大都市区，并首次提出要对标杭州钱江新城-钱江世纪城，建设宁波东部新城-东钱湖新城。
此外，宁波市、鄞州区分别都对东钱湖给予了全新的规划与定位，要高标准建设东钱湖区域，要打造成世界级智创湖区，这一切种种迹象都表明：
在“拥江揽湖滨海”城市大战略下，宁波向东发展的城市逻辑不会变，向东发展最有想象力的板块非东钱湖新城莫属。东钱湖将从宁波后花园，一跃升级为宁波城中湖。
■“拥江揽湖滨海”战略规划示意图
历史总是惊人的相似，就像当初龙湖首入奥体板块，而当时杭州还未申亚成功一样，龙湖这家中国房企龙头，总能在巨大的城市利好到来之前，得以提前战略布局，这不仅仅只是上天的眷顾。
■东钱湖实摄，已获授权
那么，东钱湖新城未来究竟长啥样？它和杭州西湖又会有哪些不同？这里我整合现有资料，给大家展望并梳理一下。
首先，它的面积将更大更广，也最有想象力。
它的面积到底有多大？它将是以东钱湖为核心，辐射邱隘、五乡、东吴、云龙、横溪和下应等周边六大特色镇，潜力巨大也更具想象力。
■以上来自：宁波新浪乐居
其次，它的产业配套将更高端、更休闲，也更国际范。
未来，东钱湖新城将是一座集创智小镇、大堰国际会议小镇、梅湖产城融合小镇、上水乐活小镇、下水田园小镇于一体的新城，对标西湖、硅谷、日内瓦！
同时，东钱湖新城目前与未来将拥有国际级与城市级配套，比如：
国际级配套：国际会议中心（规划中）、国际总部基地（规划中）、启新绿色世界高尔夫俱乐部、东钱湖国际帆船港湾（规划中）、国际游艇俱乐部（规划中）等；
城市级配套：钱湖雷迪森度假酒店、东钱湖康得思酒店、东钱湖奇奇田园君澜度假酒店、湖塘悦色酒店、韩岭古村；
相信，东钱湖新城未来将会成为宁波高端人居中心、国际会议中心、国际性高端总部经济基地，并在“东部新城”和“东钱湖新城”双核引擎驱动下，成为宁波又一张国际新名片。
■国际帆船港湾示意图
再次，它的人口规模将更宏大、更集中，也更有空间。
据年中国各城市城区人口排名统计，宁波市城区人口仅.49万人。
根据4月8日发改委公布《年新型城镇化建设重点任务》，宁波属于-万人口Ⅱ大城市，未来全面放宽城市落户政策已成必然。
放眼宁波，随着地铁四号线年开通，地铁七号线（规划中）未来开通，以及基础交通进一步改善，未来东钱湖将成为“城中之湖”。
如此背景之下，宁波主城中高端收入阶层将随之“主动性东迁”东钱湖，这背后与当初“抢占”三江口、“东迁”东部新城属于同一个逻辑。
毕竟，东钱湖稀缺性山湖资源，不会再有、不将再有。
同时，主城也将腾挪出更多空间，留给涌入宁波的更多外来人口。
当然，随着东钱湖新城产业、配套、教育资源等日益完善，也必将源源不断吸引大量外来人口，从而变得更活力、更生机。
Ⅰ型以上大城市
Ⅱ大城市
Ⅱ大城市
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