楼市浙江新房降温二手房遇冷下半年宁

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前言

在楼市调控中，浙江一直非常积极，今年上半年更是高举“房住不炒”大旗，杭州、宁波、嘉兴、湖州和绍兴纷纷出台住房限购与限售相关政策，以此稳住房价上涨的趋势。

其中，作为全国22座重点城市之一的宁波，可以说是楼市调控中的“排头兵”。

半年里宁波出台租赁新政、明确集中供地、发布十四五规划、加强调控力度第七次人口普查、上调房贷利率、限购政策补充……

宁波楼市在持续的调控下，成效如何？市场又出现了哪些新变化？

新房方面

降温明显，分化加剧

6月份宁波全市共计37个项目获得预售许可证，新增供应量套。

在供应量环比上月增长的情况下，成交量也有所上涨。全市成交新房共套，环比5月份上升约3.9%（5月宁波全市一手住宅成交套）。但其中，市场两极分化越加明显。

01

市六区受调控影响，销售受到抑制。反观周边余姚慈溪等县市区热销

市六区6月成交套，环比下降约5.08%（5月宁波市六区一手住宅成交套）。而与之对比的，是自年后至今，周边县市的成交量正逐月上升。

以6月为例，全市成交的套新房中，余姚市成交套（第一），慈溪市成交套（第二），鄞州区成交套（第三）。

02

市六区内品质、品牌好的楼盘仍畅销，缺少优势的项目难卖

上半年，宁波市六区开盘约81次，其中当天售罄的有25次，整体去化率约74%。相较往年，整体去化率没有太大变化。但主城区的高去化率主要集中在一些热门的项目。

6月市六区开盘及加推动作共计13次，整体去化率70%，去化率环比回落5%。其中只有4盘当天售罄，普遍可以任意选房，上车难度不大。

而且6月恰逢年中业绩冲刺，房企推盘热情高，开盘次数环比上升86%。本轮开盘，明湖悦府、雅戈尔宝龙江汇城两盘人气爆棚，中签率均不到15%。

但6月初绿城春语云树首开套售罄后，马上二批又加推套，当日去化89%。大供应量消化了大部分意向客户，导致月底龙光久桦府开盘当日去化仅有36%。

同板块的茗莲春晓还有余套房源待入市，供大于求，热度也有所下降。

同样遇冷的还有不少改善盘，比如老海曙的小体量盘新芝望府、云望里，双高架包围的鸣翠东著。

在限购的当下，项目自身条件一般，又无价格倒挂优势，很容易先被放弃。

专家观点：

下半年新房的成交量大概率会持续走低。一方面，因为限购区域扩大，压制了一部分需求，且本身7、8月份就是传统淡季，虽然9、10月份会相对回升一些，但成交情况也会不如去年。

另一方面，二手房指导价影响部分二手房的成交，也进一步影响部分想要改善人群腾房票买新房的机会，这一部分的需求量减少。

同时，下半年分化持续。限购区域扩大后，导致购房者购房资格发生变化，原本供小于求的市场转变为供大于求，在房票有限的基础上，大家更愿意选择品质更好的房源，而相对优势不明显的房源就不好卖了。

此外，周边区县市中余姚和慈溪本身产业、经济不错，又不限购，会承接一部分的外溢需求。还有撤市设区的预期，因此部分投资需求也向这两个区域开始倾斜。

来源：拿地宝研究院院长钱贤强

二手房方面

成交量持续走低

调控新政（扩大限购区域、严查首付来源等举措）+热点学区房指导价+房贷额度告急、利率上调，三段式接连打击下，二手房或称得上是宁波上半年调控效果最显著的端口。

6月份宁波全市二手住宅共成交套，环比5月份下降约13.1%（5月宁波全市二手住宅成交套）。

其中市六区成交套，环比5月份下降约10.4%（5月宁波市六区二手住宅成交套）同比去年6月份下降约57.7%。

全市成交量下跌的同时，房价也有所下降，但整体幅度并不大，6月全市二手房房价环比下降0.59%。其中宁波市六区二手房价仍有小幅度上涨，6月房价环比上升0.28%。

可见，接下来影响二手房成交的因素持续收紧，那么二手房价或将高位回调。

宁波全市二手房房价

宁波市六区二手房房价

专家观点：

上半年新政后，二手房成交下滑非常明显。前四个月月均成交维持在1万套左右，但5月份成交量只有套左右，到6月份成交量不到套。

如果政策持续收紧，成交量短时间内会持续走低。因为按照指导价，一些热门小区的价格，相较之前相当于打了6—7折，这导致买卖双方都处于观望状态，成交量阶段性减少，后期可能会有所回升，但大概率回不到之前的峰值。

而且受二手房指导价影响，成交价格也会有所下降。

来源：拿地宝研究院院长钱贤强

土拍方面

土拍持续热度，并向周边地区延伸

今年起，宁波开始实施“集中供地”政策，因此上半年宁波的涉宅用地供应，除了3月前的成交地块，多数都集中在5月26、27日。

据统计，上半年，宁波全市共计成交涉宅土地86宗，其中市六区成交38宗，涉及金额约亿元。而这38宗地块中，就有有25宗拍至封顶价，竞配的人才/租赁面积高达15.9万㎡，数据相当惊人。

另一方面，因为市六区宅地供应受限和地价升高，开发商注意力也明显向外围转移。

余姚、慈溪半年间，均创造了超过亿的土拍成交总价，慈溪的封顶率更是高达90%，余姚封顶率也达到67%。

6月宁波市六区无土地成交，周边县市共成交4宗涉宅用地，总出让面积25.3万㎡，成交总额16.9亿。其中有3宗达到封顶价+竞配面积，而位于余姚的马渚镇易货美妆小镇一期地块（臧墅湖地块）竞配面积最高，达到2.65万㎡。

近日在宁波市产业用地云招商地图上，下半年市六区集中供地的部分地块已经上线。包括奉化区10宗，鄞州区5宗，镇海区、江北区、北仑区各1宗。

此外，宁波市自然资源和规划局北仑分局和海曙分局，分别发布了年经营性用地出让计划。其中北仑今年将出让37宗地块，除了5月已成交的5宗地块以外，还有32宗地块计划在下半年出让。海曙区将出让13宗地块，除了已成交的2宗地块以外，还有11宗在下半年出让。

专家观点：

土地市场下半年热度依旧，竞争仍会十分激烈，而房企到周边区县市拿地的趋势也会越来越明显。

尤其是余姚和慈溪，本身房地产市场规模就很可观。后期产业、经济持续提升，又有撤市设区的利好预期，不乏一些大型房企像绿城、万科、保利等会持续重仓。

来源：拿地宝研究院院长钱贤强

部分来源：中国宁波网、宁波有料、宁波楼市、Live宁波

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