郁亮又说了大实话中报风云

文/乐居财经杨宏彬

“整体市场目前处于胶着状态，当前市场显然超跌了。”在年中期业绩发布会上，董事会主席郁亮如是说到。

年以来，虽有政策的不断出台，但房地产的复苏仍旧十分缓慢，楼市持续探底，让房企经营压力不减。

由此释放的强烈信号是，曾经以规模论英雄的时代彻底结束，“产品力”将是开发业务未来竞争的关键；同时，房企若想长久发展，将保证安全作为第一要务的同时，还需摆脱仅依靠地产开发的经营模式，谋求全面综合的发展方向。

8月31日，万科(.SZ)举行年中期业绩发布会，董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭出席。

万科的上半年的成绩，足以呈现企业的抗风险能力以及强大的定力。期内，万科实现营业收入2,.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，营收利润保持行业领先水平。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正。

分业务来看，年上半年，万科开发业务实现合同销售面积万平方米，销售金额.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率，开发业务结算收入1,.4亿元，同比略微下降4.5%。经营业务持续增长，全口径收入.3亿元，同比增长11.9%。

业绩会上，在谈及房地产市场形势问题时，万科董事会主席郁亮表示，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

地产开发保持稳健，产品力成为制胜关键

房地产开发销售是万科最主要的营收来源，在年上半年，该业务虽受市场影响，但在百强房企中依旧名列前茅，并且于32个城市的销售额排名前3，已售未结合同金额达.4亿元，为未来业绩提供了坚实的保障。

万科之所以能取得丰厚的销售成果，与之强大的产品力有着密切关系。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率%，苏州“朗拾”首开套全部售罄，现金流9个月回正。

按期交付是房企经营信誉的最直观体现，也是购房者信心的主要来源。截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。83个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖。

在土地投资方面，今年以来房企热情有所回升，但在选择上多偏向于一二线核心城市。万科秉持量入为出的投资原则，1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积.0万平方米，项目总地价.6亿元，权益地价总额约.0亿元。

执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上表示，过去两年，公司投资质量会比数量更重要。相信今年上半年的投资质量和效益一定会为公司发展带来一定助力。

截至年6月末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10,.6万平方米，同时公司还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积约.7万平方米。充裕的粮仓为未来发展打下了基础。

经营业务优势巩固，做好下半场准备

经过年的至暗时刻的洗礼后可以发现，仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展，如今依旧走在前端的房企，需要具备“多条腿”走路的能力。

万科在“多条腿”走路方面，可谓是最早的实践者及最先受益者。在房地产市场下行之际，经营性业务节节增长，让市场更清晰的看到万科转型的成果以及对万科业绩的支撑，也为公司下半场的竞争做足了准备。

管理层介绍，万科的经营性业务主要包括物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业地产等，这些业务在年均有不俗表现。

万科的物业服务依托万物云平台展开，期内，万物云实现营业收入.1亿元，同比增长12.2%。其中，万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，同时蝶城战略进一步推进，上半年蝶城内新增在管项目个数个，并推进个蝶城供应链改造，覆盖超过0个住宅项目。

物流仓储业务方面，“万纬物流”为万科物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队，上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%。以泊寓为品牌的长租公寓业务同样在规模和效率上保持行业第一，期内实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。

商业地产方面，截至6月末，万科累计开业个商业项目，建筑面积1,.3万平方米；营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。

万科的经营不动产业务方向对、起步早、布局全、协同多，是在行业内领先的原因。未来在REITs等金融工具的持续带动下，万科经营服务业务或迎来快速发展。

保持财务健康，筑牢安全边际

财务安全，对于企业经营的重要程度不言而喻，爆发流动性问题的房企，多是因为盲目追求规模，而越过了财务安全的底线。

“万科是一家危机感驱动的公司，其实我们是长期坚持非常稳健的财务策略的，始终把财务的安全，财务的健康放在最重要的位置，这一点从来都没有变过。”执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示。

截止年6月末，万科有息负债合计3,.6亿元，占总资产的比例为19.1%，其中无抵押无质押的融资占比近94%，公司净负债率低至49.5%。分融资对象来看，银行借款占比为62.4%，应付债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。

债务期限方面，万科一年内到期的有息负债.0亿元，较年初下降29%，占比有息债务14.2%，为历史低位，一年以上有息负债2,.6亿元，占比为85.8%，债务结构合理。此外，万科下半年并无境外融资到期。

同时，期末万科所持的货币资金达到.8亿元，对短债的覆盖倍数达到2.7倍，较年末提升0.6倍。

据管理层介绍，万科债务平均久期延长至5年，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，充分展示了万科债务管理的能力，也为日后经营发展筑起了护城河。

融资方面，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。期内，万科分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期），年内新增融资的综合成本为3.73%。7月份，万科发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。

对于市场所

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